客單價下滑、回本期變長 我國民宿行業(yè)正回歸理性 高附加值將是未來重要發(fā)展方向

前言：2023年以來隨著旅游業(yè)復蘇勢頭日益強盛，市場需求火熱，民宿供給暴增，相關企業(yè)數(shù)量更是連年攀升。到2024年11月，我國民宿相關企業(yè)注冊量達到9.2萬家，同比增張9.8%，已經(jīng)超過2023年全年。但隨之而來的，便是市場快速飽和，民宿供大于求，并出現(xiàn)越來越多的同質化產(chǎn)品，市場疲態(tài)盡顯，整體入住率、客單價出現(xiàn)下滑。在此背景下，民宿回本期變長，再疊加較高的經(jīng)營成本，使得各大民宿壓力倍增……。當下民宿行業(yè)正在回歸理性，高附加值、個性化和專業(yè)化將是民宿未來發(fā)展的重要方向。

一、行業(yè)相關概述

根據(jù)觀研報告網(wǎng)發(fā)布的《中國民宿行業(yè)發(fā)展趨勢分析與未來前景研究報告（2024-2031年）》顯示，民宿是指利用自用住宅空閑房間，結合當?shù)厝宋?、自然景觀、生態(tài)、環(huán)境資源及農(nóng)林漁牧生產(chǎn)活動，為外出郊游或遠行的旅客提供個性化住宿場所。比之酒店業(yè)態(tài)的連鎖化和規(guī)?；?，民宿客房數(shù)量不多，比如標準單體酒店通常有100間或以上客房，而民宿則從幾間房到數(shù)十間房不等。目前民宿可分為傳統(tǒng)獨立民宿、品牌民宿、房地產(chǎn)開發(fā)商涉足民宿三大類。

資料來源：觀研天下整理

二、旅游市場持續(xù)復蘇帶動民宿快速發(fā)展

在經(jīng)歷3年低谷之后，我國旅游經(jīng)濟迎來強勁復蘇。雖然2024年市場增速較2023年有所放緩，但仍然呈現(xiàn)較快的復蘇態(tài)勢。根據(jù)文化和旅游部數(shù)據(jù)，2024年前三季度，我國國內(nèi)旅游總人次42.37億，比上年同期增加5.63億，同比增長15.3%，較上年同期增速（75.5%）放緩，恢復至2019年同期國內(nèi)旅游總人次的92.2%。國內(nèi)旅游收入（旅游總花費）4.35萬億元，比上年增加0.66萬億元，同比增長17.9%，較上年同期增速（114.4%）明顯放緩，國內(nèi)旅游總花費已超過2019年同期規(guī)模。

數(shù)據(jù)來源：文旅部，觀研天下整理

數(shù)據(jù)來源：文旅部，觀研天下整理

隨著旅游業(yè)持續(xù)復蘇，民宿行業(yè)以其獨特的魅力和靈活的適應性，成為眾多出行者青睞的住宿選擇，市場也迎來了逐步的增長。特別是在政策的支持下，民宿行業(yè)的發(fā)展迅速。例如2024年8月，國務院發(fā)布的《關于促進服務消費高質量發(fā)展的意見》中又明確提到，要培育一批中高端民宿品牌；同時要盤活農(nóng)村閑置房屋，發(fā)展鄉(xiāng)村酒店、客棧民宿等服務。這些政策的出臺，不僅為民宿行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展提供了有力保障，也為其未來的持續(xù)擴張奠定了堅實基礎。數(shù)據(jù)顯示，2023年我國民宿行業(yè)市場規(guī)模為300億元，同比增長42.86%。

數(shù)據(jù)來源：文旅部，觀研天下整理

三、供給市場暴增，企業(yè)數(shù)量連年攀升

得益于市場需求火熱，2023年以來，民宿供給暴增，相關企業(yè)數(shù)量更是連年攀升。2019年民宿相關企業(yè)注冊量達到了16.98萬家，相較2016年的5萬增長了整整217.06%，行業(yè)規(guī)模達到了200億。到2024年11月，我國民宿相關企業(yè)注冊量達到9.2萬家，同比增張9.8%，已經(jīng)超過2023年全年。

數(shù)據(jù)來源：企查查，觀研天下整理

目前我國有超過30萬家企業(yè)名稱或經(jīng)營范圍含"民宿"，且企業(yè)狀態(tài)為在業(yè)、存續(xù)、遷入、遷出的民宿相關企業(yè)。從行業(yè)分布來看，我國的民宿相關企業(yè)最多分布于住宿和餐飲業(yè)，占比超過87%；從區(qū)域分布來看，我國民宿相關企業(yè)較多地分布于浙江，有3萬余家，占全國所有相關企業(yè)的11.87%；其次是廣東省，有超過1萬家，占比10.19%。

四、同質化過剩+消費理性回歸下疲態(tài)盡顯，行業(yè)整體客單價出現(xiàn)下滑

當大量的民宿進場，隨之而來的便是市場快速飽和，導致民宿供大于求，并出現(xiàn)越來越多的同質化產(chǎn)品。以大理為例，據(jù)大理官方2024年6月發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，大理全州現(xiàn)有酒店與民宿8952家，18.21萬張床位，數(shù)量接近全國總量的5%，位居全國前列。另外國內(nèi)民宿行業(yè)2024年國慶假期期間，平均入住率為64.2%，以此大概推算，國慶假期每天大理近6.5萬張床位空置。而同質化產(chǎn)品過剩只會導致“價格戰(zhàn)”愈發(fā)激烈，民宿市場也就疲態(tài)盡顯。

整體客單價明顯下滑。有數(shù)據(jù)顯示，2024年五一假期，我國民宿行業(yè)平均入住率64.1%，平均房價為414.1元，平均單房收益265.4元，較2023年同比下降19.1%。隨后在國慶假期期間，民宿行業(yè)平均入住率為64.2%，平均房價為375.8元，平均單房收益為241.3元，較去年下降了25.6%。可見與2023年相比，平均房價跌幅較大，導致平均單房收益明顯下滑。

根據(jù)觀研天下分析，除了上述文章中的，同質化產(chǎn)品過剩導致價格戰(zhàn)，使得民宿市場的競爭加劇，平均房價和入住率都有所下降，從而導致客單價明顯下滑外?。理性消費的大環(huán)境也對民宿的客單價產(chǎn)生了影響，導致平均房價呈現(xiàn)“降溫”狀態(tài)?。

五、經(jīng)營成本高+回本期變長，民宿老板壓力倍增

此外當消費理性回歸，客流和消費的雙重下降，過高的經(jīng)營成本也使得民宿老板壓力倍增，從而選擇退出或轉讓。目前大部分民宿投資成本較高，前期的房屋租金和裝修改造，后期的人員開支和運營推廣，都需要源源不斷的資金投入。有數(shù)據(jù)顯示，目前國內(nèi)民宿建設總投資中，18.32%的民宿主投入額在101萬-200萬元，25%的投入額在201萬-400萬元，11.83%的投入額在401萬-800萬元，800萬元以上的占了22.14%。近60%的民宿投資在200萬元以上，投入資金的來源有76.34%為自有資金。

數(shù)據(jù)來源：公開資料，觀研天下整理

而在回本方面，疫情之前的行業(yè)回本期大概在1年半，但如今由于房價成本翻倍、人工成本漲了3倍左右，現(xiàn)在的回本期快則3年左右，大多需要5年或以上。因此如今的民宿投資是需要耐心資本的，而不是短平快的投資項目。此外，部分民宿2024年的轉讓價格銳減了50%，比如往年可以100萬元出售的民宿項目，今年只能賣到50萬元左右。

六、行業(yè)正回歸理性，高附加值、個性化和專業(yè)化將是民宿未來發(fā)展的重要方向

當下民宿行業(yè)正在回歸理性，高附加值、個性化和專業(yè)化將是民宿未來發(fā)展的重要方向。

高附加值方面：由于競爭加劇，客單價在降低，除了退出轉讓外，大家也在開始卷其他的服務了?，F(xiàn)在游客選擇民宿要看性價比，不僅僅是價格，而是整體的服務或者有沒有其他附加值。根據(jù)相關調研顯示，2024年用戶選擇民宿的前大三理由為：支持多人出行、能體驗特色居住環(huán)境、價格實惠，其中“支持多人出行”占比最高。

另外2023年2月正式實施的《旅游民宿基本要求與等級劃分》由行業(yè)標準升級為國家標準，該標準對民宿的等級劃分更加明確，包括對民宿設施和設備、經(jīng)營和管理以及特色和其他等方面都提出了更高的要求。

可見做精做美、通過精細化管理提高附加值將是民宿未來發(fā)展的重要方向。

個性化：根據(jù)相關調研顯示，截至目前，有近七成用戶表示會優(yōu)先預訂擁有一對一管家服務的民宿；管家的服務質量也成為用戶給民宿評分的標準之一，途家平臺上的高分民宿中，約半數(shù)房源配置了管家服務，越來越多的用戶在入住點評中分享自己與管家的服務故事。

專業(yè)化：雖然長期以來“非標”是民宿區(qū)別于酒店的重要特征，但連鎖化并非意味著要犧牲個性，而是在確?；A服務標準的同時，鼓勵各門店或房源展現(xiàn)獨特的地域風情與文化特色，形成“連鎖化+個性化”的共贏模式。就比如旅悅集團旗下的花筑品牌，便以高品質服務與地域文化融合為特色，成功簽約并運營了1700余家門店。（WW）