我國土地行業(yè)分析：宅地供應(yīng)量及成交量下降 央國企仍是市場主力

前言：

回顧2024年，我國土地宅地供應(yīng)量及成交量持續(xù)下降，成交樓面均價、土地流拍率均有所回落，溢價率處于歷史地位，但是隨著9月份針對地產(chǎn)出臺多項刺激政策，市場對于地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”的信心逐漸增強?？紤]到銷售改善傳遞到土地市場需要一定時間，預(yù)計2025年土地市場成交量或迎來筑底，核心城市成交價格有望保持強勢。

1、我國土地宅地供應(yīng)量持續(xù)下降，一二線城市降幅進一步擴大

自2021年開始，我國房地產(chǎn)宅地供應(yīng)面積持續(xù)下降，2024年達到近十年土地供應(yīng)面積最低值。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2024年，我國規(guī)劃建筑面積為45042萬方，同比下降28.7%。從2020年的高點137281萬方開始，我國土地供應(yīng)面積已經(jīng)連續(xù)四年呈現(xiàn)下降態(tài)勢，累計已下滑67.2%，整體供應(yīng)處于下降趨勢。

數(shù)據(jù)來源：觀研天下整理

具體從區(qū)域分布來看，自2021年以來，我國一線城市宅地供應(yīng)連續(xù)三年呈下降態(tài)勢，累計下滑76.3%，截止2024年達到1525萬方，同比下降41.4%；2024年國內(nèi)二線城市宅地供應(yīng)14871萬方，同比下降34.9%；三、四線城市宅地供應(yīng)28645 萬方，同比下降24.2%。相比之下，2024年，我國三四線城市宅地供應(yīng)跌幅小于一二線，這說明我國低能級的地方政府對土地收入依賴程度更高，需要通過賣地創(chuàng)造更多的收入。

數(shù)據(jù)來源：觀研天下整理

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2、我國土地宅地成交量規(guī)模持續(xù)減少，三四線同比有所修復(fù)

與此同時，我國土地宅地總成交量也近四年持續(xù)下降，在2020年達到117516萬方后，2024年下降到38415萬方，同比下降22.9%，相比高峰已調(diào)整67.3%。從月度數(shù)據(jù)來看，2024年上半年多個月份同比跌幅超過40%，第四季度隨著房企入市意愿提升，成交量同比跌幅顯著收窄，同比跌幅收窄至13.8%。

數(shù)據(jù)來源：觀研天下整理

區(qū)域分布來看，近三年，我國一線城市土地宅地成交量持續(xù)下降，成交量高峰期為2021年的4875萬方，2024年下降到1373萬方，同比下降39.1%；三四線城市年度成交量連續(xù)四年持續(xù)下降，從2020年的66478萬方，下降到2024年的24151萬方，累計下滑63.7%，但三四線城市由于2021-2023年調(diào)整充分，2024年同比跌幅顯著收窄。

3、我國土地成交樓面均價有所回落

近十年，我國宅地成交樓面均價整體呈上升趨勢，截止2024年成交樓面均價為5425元/方，同比下降6.2%，整體回歸到2021年的水平，反映當(dāng)下土地供應(yīng)質(zhì)量以及市場溢價的意愿相對較低。

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4、我國流拍率有所回落，溢價率仍處歷史低位

同時，在供應(yīng)減少的背景下，2024年，全國土地流拍率為13.0%，同比下降3.7%。考慮到目前部分城市庫存處于高位，地方政府為緩解供給過剩的壓力，2024年繼續(xù)減少土地供應(yīng)。而且，2015-2016年全國城市土地成交平均溢價率從19.9%上升至54.3%達到最高值后，后續(xù)逐年下降，至2024年國內(nèi)城市平均溢價率僅4.3%。

5、房企拿地：央國企仍是市場主力

從企業(yè)層面來看，自2020年以來，我國百強房企的權(quán)益拿地金額持續(xù)下滑，其中2022年權(quán)益拿地金額大幅下降48.7%，為近年來最大跌幅。盡管2023年權(quán)益拿地金額略有回升，同比微增1.7%，但2024年的數(shù)據(jù)表明市場尚未完全恢復(fù)。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2024年，我國百強房企的權(quán)益拿地金額下降至9576億元，同比下降27.6%。

數(shù)據(jù)來源：觀研天下整理

根據(jù)觀研報告網(wǎng)發(fā)布的《中國土地行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀研究與投資前景預(yù)測報告（2025-2032年）》顯示，具體從企業(yè)拿地情況來看，2015-2024年，我國房企拿地金額排名經(jīng)歷顯著的變化。在2021年前，拿地排名前20中民企與混合制企業(yè)占比較高，隨著部分房企出現(xiàn)違約事件，逐漸掉出榜單。從2022年開始，城投及建筑公司出現(xiàn)的頻率有所提高，2024年拿地前20名的房企中幾乎有一半是屬于城投或建筑公司，央國企在前20名的占比持續(xù)提升。

2015-2024年我國權(quán)益拿地金額TOP10房企

資料來源：觀研天下整理（WYD）