我國房地產(chǎn)代建行業(yè)現(xiàn)狀分析：新簽約規(guī)模持續(xù)走高 市場競爭加劇

在房地產(chǎn)市場下行、城投托底拿地、保障性住房等背景下，我國房地產(chǎn)代建行業(yè)新簽約規(guī)模持續(xù)走高，成為房地產(chǎn)企業(yè)抵抗周期的手段之一。因此，近年來，越來越多的企業(yè)紛紛入局，我國房地產(chǎn)代建行業(yè)競爭加劇，民營企業(yè)憑借著多元化創(chuàng)新擴(kuò)張市場。

1、我國房地產(chǎn)代建模式主要分為政府代建、商業(yè)代建、資方代建

根據(jù)觀研報(bào)告網(wǎng)發(fā)布的《中國房地產(chǎn)代建行業(yè)現(xiàn)狀深度研究與發(fā)展前景預(yù)測報(bào)告（2024-2031年）》顯示，房地產(chǎn)代建是由有開發(fā)需求的委托方發(fā)起，由擁有開發(fā)能力和建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的受托方進(jìn)行部分或全程參與融資、設(shè)計(jì)、開發(fā)、管理及服務(wù)，最終實(shí)現(xiàn)共同盈利的一種商業(yè)模式。

目前，代建業(yè)務(wù)模式眾多，按照委托方類型來看可以分為以中小房企為委托方的商業(yè)代建、以政府及企事業(yè)單位為委托方的政府代建、以金融機(jī)構(gòu)為委托方的資方代建以及圍繞代建相關(guān)的衍生服務(wù)；而在商業(yè)代建領(lǐng)域，可以根據(jù)收費(fèi)模式與代建方是否出資入股進(jìn)一步劃分為純服務(wù)費(fèi)代建、配資代建與股權(quán)式代建。

三種代建模式比較

數(shù)據(jù)來源：觀研天下整理

2、代建行業(yè)新簽約規(guī)模持續(xù)走高，長尾分布特征加強(qiáng)

2019-2023年，隨著地產(chǎn)銷售下滑、企業(yè)投資能力“喪失”，再加上城投托底拿地、“紓困項(xiàng)目”和保障性住房，房地產(chǎn)代建受到房企青睞，競相入局，行業(yè)新簽約規(guī)模持續(xù)走高。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2023年，代建企業(yè)代建項(xiàng)目新簽約建筑面積為17312萬平方米，同比增長56.3%；2024年1-6月，28家典型房地產(chǎn)代建企業(yè)新簽約代建規(guī)劃建筑面積為7325萬平方米。

數(shù)據(jù)來源：觀研天下整理

因此，隨著競爭加劇以及服務(wù)型固有特征，2024上半年國內(nèi)代建規(guī)?；饾u減弱，長尾分布特征加強(qiáng)，企業(yè)分化顯著。根據(jù)《2024上半年中國房地產(chǎn)代建企業(yè)排行榜》顯示，2024年1-6月，TOP5、TOP6-10、TOP11-20代建企業(yè)新增規(guī)劃建筑面積均值分別為807萬平方米、312萬平方米和147萬平方米，企業(yè)新增規(guī)模分化加劇。

數(shù)據(jù)來源：觀研天下整理

具體來看，在房地產(chǎn)明顯下行、房企信用事件頻出、“三大工程”推進(jìn)和“14號(hào)文”的綱領(lǐng)等大背景下，催生代建市場機(jī)會(huì)，如保障房籌建計(jì)劃、城中村改造、遇困房企“保交樓”項(xiàng)目和金融機(jī)構(gòu)涉房不良資產(chǎn)。根據(jù)數(shù)據(jù)，2021-2023年地方城投拿地金額分別為1700億、3030億、2942億元，分別占總拿地金額的6.7%、23.2%、22.3%，呈顯著增長態(tài)勢(shì)。同時(shí)，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021-2023城投拿地開工率僅為25%，開售率僅為16%。

數(shù)據(jù)來源：觀研天下整理

與此同時(shí)，2023年8月25日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》，我國住房體系長期新發(fā)展模式已明確確定為“商品房+保障房”的雙軌制體系，根據(jù)數(shù)據(jù)，2024年北上廣計(jì)劃籌建保障性住房共超27萬套。2023年以來，城中村改造被多次提及，結(jié)合“14號(hào)文”的設(shè)計(jì)綱領(lǐng)，城中村改造已成為下一階段房地產(chǎn)行業(yè)的重點(diǎn)內(nèi)容。

3、房地產(chǎn)代建行業(yè)抗周期能力良好

此外，房地產(chǎn)企業(yè)為應(yīng)對(duì)市場下行壓力，普遍選擇代建作為抗周期的利器，可見代建具有較強(qiáng)的抗周期能力。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2023年，我國代建新簽約規(guī)劃建筑面積增速為56.3%，遠(yuǎn)高于同期全國商品房銷售面積增速。

數(shù)據(jù)來源：觀研天下整理

4、我國房地產(chǎn)代建行業(yè)競爭加劇，民企憑借著多元化創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)積極擴(kuò)張

因此，來自各行各業(yè)有意愿、有能力的企業(yè)紛紛“下場”做代建，行業(yè)競爭程度加劇。從企業(yè)數(shù)量上看，截止2024年9月，已經(jīng)有超過100家房企入局代建或承接代建業(yè)務(wù)。其中，銷售50強(qiáng)房企（2024年上半年全口徑金額排名下同）布局代建企業(yè)數(shù)量達(dá)到46家。

自2020年開始，房地產(chǎn)代建民營企業(yè)開始加速發(fā)展，并且憑借著多元化創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)積極擴(kuò)張。從企業(yè)代建特色上看，民企可操作范疇更高、自由度更高，所以近幾年通過在商業(yè)代建、定制化代建等方面創(chuàng)新，獲得更多市場份額，如朗詩、當(dāng)代代建聚焦綠色、科技，德信、眾安等代建扎根于未來社區(qū)、特色小鎮(zhèn)改造及運(yùn)營。

我國部分民企代建布局情況

資料來源：觀研天下整理（WYD）