前言：自2021年至今，我國(guó)住宅用地成交面積持續(xù)縮小，導(dǎo)致土地出讓價(jià)款增長(zhǎng)緩慢，2023年全國(guó)土地出讓成交價(jià)款50593億元，土地出讓面積25.5億平方米。由于商品房銷售下行導(dǎo)致住宅用地需求，土地出讓價(jià)款同比跌幅持續(xù)擴(kuò)大，2024年1-5月300城土地成交價(jià)款同比下降30.5%。不過，2023年“預(yù)供地清單”制度實(shí)施，各地供地節(jié)奏根據(jù)市場(chǎng)需求靈活調(diào)整。2024年，由于政策因素消退，土地價(jià)格開始下降，市場(chǎng)重回“量?jī)r(jià)齊跌”，溢價(jià)率、流拍率等土地市場(chǎng)情緒指標(biāo)不佳，而且房地產(chǎn)土地庫(kù)存創(chuàng)新高，新增拿地意愿偏低。
1、供需雙弱：土地市場(chǎng)需求低迷，供應(yīng)限制擴(kuò)面
根據(jù)觀研報(bào)告網(wǎng)發(fā)布的《中國(guó)土地流轉(zhuǎn)行業(yè)現(xiàn)狀深度研究與未來前景預(yù)測(cè)報(bào)告（2024-2031年）》顯示，自2021年至今，我國(guó)住宅用地成交面積持續(xù)縮小，導(dǎo)致土地出讓價(jià)款增長(zhǎng)緩慢。
根據(jù)自然資源部數(shù)據(jù)顯示，2023年，全國(guó)土地出讓成交價(jià)款50593億元，較2020年的高點(diǎn)下降37.1%；土地出讓面積25.5億平方米，較2020年累計(jì)下降19.0%。其中，住宅用地（含綜合用地）成交面積4.51億平方米，較2020年累計(jì)下降56.3%，住宅用地占全部土地成交面積之比從35%降至20.3%。
數(shù)據(jù)來源：觀研天下整理
而且房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力持續(xù)加大，2024年1-5月全國(guó)商品房銷售面積、銷售額累計(jì)同比跌幅均超20%；70個(gè)大中城市新建商品住宅、二手住宅價(jià)格環(huán)比分別下跌0.7%、1.0%；新建商品住宅庫(kù)存去化周期高達(dá)22.1個(gè)月。由于商品房銷售下行導(dǎo)致住宅用地需求，土地出讓價(jià)款同比跌幅持續(xù)擴(kuò)大。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2024年1-5月，300城土地成交價(jià)款同比下降30.5%，住宅用地出讓價(jià)款同比下降38.3%。
數(shù)據(jù)來源：觀研天下整理
不過，2022年，各地按“以人定房”、“以房定地”的原則，供地計(jì)劃與土地市場(chǎng)運(yùn)行情況掛鉤；2023年“預(yù)供地清單”制度實(shí)施，各地供地節(jié)奏根據(jù)市場(chǎng)需求靈活調(diào)整；2024年，根據(jù)各地土地規(guī)劃主管部門公開披露的全年供地計(jì)劃，17個(gè)集中供地城市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地面積合計(jì)下降16.2%，其中南京、蘇州、寧波供應(yīng)住宅用地面積同比下降超50%。
據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況調(diào)控土地供應(yīng)的政策
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時(shí)間 |
文件或會(huì)議 |
政策內(nèi)容 |
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2017/04 |
《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》（建房〔2017〕80號(hào)） |
各地要根據(jù)商品住房庫(kù)存消化周期，適時(shí)調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時(shí)序，對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36-18個(gè)月的，要減少供地；12-6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。 |
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2021/02 |
自然資源部2021年住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控工作視頻會(huì)議 |
2021年做好住宅用地分類調(diào)控工作，22個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)施“兩集中”：一是集中發(fā)布出讓公告，2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次；二是集中組織出讓活動(dòng)。 |
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2022/12 |
《自然資源部關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開工作的通知》（自然資辦函〔2022〕2728號(hào)） |
結(jié)合住宅用地近三年年平均完成交易量以及對(duì)應(yīng)的住宅建筑面積，商品住房去化周期、土地流拍率、市場(chǎng)需求情況等，確定商品住房用地供應(yīng)規(guī)模，對(duì)于已供應(yīng)未竣工住宅用地面積超過近三年平均完成交易量5倍的城市，明確應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)壓縮計(jì)劃規(guī)模直至?xí)和９┑亍?/span> |
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建立擬出讓地塊清單公布制度。詳細(xì)清單內(nèi)的地塊，在公開的擬出讓時(shí)間段內(nèi)可以一次或多次發(fā)布出讓公告，有序出讓出讓，并在公開的擬出讓時(shí)間段內(nèi)全部推出。 |
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2024/04 |
《自然資源部辦公廳關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》（自然資辦函〔2024〕918號(hào)） |
商品住宅去化周期超過36個(gè)月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓，同時(shí)下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化周期降至36個(gè)月以下；商品住宅去化周期在18個(gè)月（不含）-36個(gè)月之間的城市，要按照“盤活多少、供應(yīng)多少”的原則根據(jù)本年度內(nèi)盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動(dòng)態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。 |
資料來源：觀研天下整理
2、成交面積和均價(jià)雙雙下行、溢價(jià)率低位運(yùn)行
此外，2023年，我國(guó)22個(gè)實(shí)行集中供地、集中公告的城市已有18個(gè)取消土地限價(jià)，恢復(fù)“價(jià)高者得”模式，2023年住宅用地成交地價(jià)同比上升3.9%、樓面價(jià)同比上升7.1%。進(jìn)入2024年，由于政策因素消退，土地價(jià)格開始下降，市場(chǎng)重回“量?jī)r(jià)齊跌”，截止1-5月各類用地成交面積同比下降18.7%，土地均價(jià)同比下降14.4%；各類用地成交規(guī)劃建筑面積同比下降21.5%，成交樓面價(jià)同比下降11.6%。并且，溢價(jià)率、流拍率等土地市場(chǎng)情緒指標(biāo)顯示土地市場(chǎng)依然低迷，2024年5月300城各類用地成交平均溢價(jià)率1.8%，遠(yuǎn)低于去年同期的5.9%。同時(shí)，住宅用地流拍率居高不下，2023年300城住宅用地流拍率高達(dá)17.2%，2024年1-5月一線、二線、三四線城市流拍率為5.1%、10.7%、25.4%。
數(shù)據(jù)來源：觀研天下整理
3、房地產(chǎn)土地庫(kù)存創(chuàng)新高，新增拿地意愿偏低
在企業(yè)方面，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)待開發(fā)土地面積4.98億平米，創(chuàng)歷史新高，去庫(kù)存難度加大，這也使得房地產(chǎn)開發(fā)企新增土地購(gòu)置面積大幅萎縮，2022年土地成交價(jià)款腰斬至9164億元，TOP100房企2022年拿地金額同比下降48.9%。企業(yè)新增拿地意愿低，尤其是2024年，央企、國(guó)企、民企土拍拿地?zé)崆椴桓摺８鶕?jù)數(shù)據(jù)顯示，2024年1-5月，TOP100企業(yè)拿地金額同比下降26.7%，保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、招商蛇口拿地金額同比分別下降72.0%、64.7%、59.7%；22個(gè)集中供地城市住宅用地中，地方國(guó)資拿地金額占比20%，低于2023年的26%。
數(shù)據(jù)來源：觀研天下整理
2024年1-5月我國(guó)部分房企拿地金額及增速情況
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序號(hào) |
房企簡(jiǎn)稱 |
拿地金額（億元） |
同比變化 |
2021年同期拿地金額 |
較2021年同期變化 |
企業(yè)性質(zhì) |
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1 |
建發(fā)房產(chǎn) |
201 |
-4.5% |
531 |
-62.1% |
地方國(guó)企 |
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2 |
綠城中國(guó) |
157 |
8.3% |
565 |
-72.2% |
民企 |
|
3 |
濱江集團(tuán) |
144 |
22.3% |
242 |
-40.4% |
民企 |
|
4 |
華潤(rùn)置地 |
143 |
-64.7% |
600 |
-76.1% |
央企 |
|
5 |
中國(guó)鐵建 |
95 |
0.7% |
178 |
-46.8% |
央企 |
|
6 |
中海地產(chǎn) |
73 |
-4.6% |
246 |
-70.1% |
央企 |
|
7 |
招商蛇口 |
67 |
-59.7% |
638 |
-89.5% |
央企 |
|
8 |
龍湖集團(tuán) |
56 |
-44.9% |
334 |
-83.2% |
民企 |
|
9 |
保利發(fā)展 |
55 |
-72.0% |
623 |
-91.1% |
央企 |
|
10 |
中國(guó)中鐵 |
482 |
0.3% |
84 |
-42.7% |
央企 |
|
11 |
越秀地產(chǎn) |
38 |
-66.5% |
269 |
-85.9% |
地方國(guó)企 |
|
12 |
大華集團(tuán) |
376 |
8.5% |
91 |
-59.3% |
民企 |
|
13 |
象嶼地產(chǎn) |
27 |
-33.3% |
33 |
-17.2% |
地方國(guó)企 |
|
14 |
華發(fā)股份 |
24 |
-41.1% |
36 |
-32.9% |
地方國(guó)企 |
|
15 |
中國(guó)金茂 |
23 |
-66.5% |
162 |
-85.5% |
央企 |
資料來源：觀研天下整理（WYD）
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