一、行業(yè)相關(guān)概念
房地產(chǎn)（real estate）是一個(gè)綜合的較為復(fù)雜的概念，從實(shí)物現(xiàn)象看，它是由建筑物與土地共同構(gòu)成。土地可以分為未開發(fā)的土地和已開發(fā)的土地，建筑物依附土地而存在，與土地結(jié)合在一起。建筑物是指人工建筑而成的產(chǎn)物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。
對(duì)于房地產(chǎn)的概念，應(yīng)該從兩個(gè)方面來理解：房地產(chǎn)既是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，同時(shí)也是一項(xiàng)法律權(quán)利。
根據(jù)觀研報(bào)告網(wǎng)發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析與未來前景預(yù)測(cè)報(bào)告（2024-2031年）》顯示，作為一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權(quán)利。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅商鋪、廠房、倉(cāng)庫(kù)以及辦公用房等。地產(chǎn)是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、地面道路等。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)）、建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。
法律意義上的房地產(chǎn)本質(zhì)是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利，這種財(cái)產(chǎn)權(quán)利是指寓含于房地產(chǎn)實(shí)體中的各種經(jīng)濟(jì)利益以及由此而形成的各種權(quán)利，如所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)、租賃權(quán)等，由于和政府的財(cái)政收入密切相關(guān)及08年后政府超發(fā)貨幣，在2008年以后，中國(guó)的房地產(chǎn)開始畸形發(fā)展，對(duì)城市工商業(yè)和市民生活造成嚴(yán)重影響和負(fù)擔(dān)。
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。其中：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是指以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，也稱為房地產(chǎn)開發(fā)商；按照法律規(guī)定必須具備四級(jí)資質(zhì)等級(jí)并承攬相應(yīng)范圍的業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行業(yè)具有投資周期長(zhǎng)、金額大、周轉(zhuǎn)慢、變現(xiàn)能力差、風(fēng)險(xiǎn)大、回報(bào)利潤(rùn)豐厚等特點(diǎn)。
二、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
1、供應(yīng)規(guī)模
房市調(diào)控及房企去杠桿等多因素疊加導(dǎo)致房屋新開工面積同比降低。2023年的房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)在底部震蕩。受市場(chǎng)下行、銷售疲弱、房企資金承壓、土地縮量等諸多因素影響，過去兩年里，房企新開工面積呈斷崖式下跌，2023年住宅新開工面積較2019年的峰值下降近6成。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年1-12月，全國(guó)房屋新開工面積9.54億平方米，同比下降20.6%；其中住宅新開工面積約6.93億平方米，同比下降20.9%。
資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，觀研天下數(shù)據(jù)中心整理
從我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況來看，2019年-2023年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資金額呈現(xiàn)先增后降走勢(shì)；其中，2019年-2021年期間，分別是127747億元、136438億元、142248億元，這三年的房地產(chǎn)開發(fā)投資金額呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)；從2021年開始就下降了，直到2023年下降到了110913億元，比上一年同比下降了13.4%。
資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，觀研天下數(shù)據(jù)中心整理
2、需求規(guī)模
2023年12月，各地政策繼續(xù)優(yōu)化調(diào)整，北京、上海降低首付及貸款利率并優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)，從市場(chǎng)反饋來看，2023年12月，在政策顯效、企業(yè)加大營(yíng)銷力度等因素帶動(dòng)下，全國(guó)商品房銷售規(guī)模環(huán)比回升，但全年全國(guó)商品房銷售面積和金額同比繼續(xù)下降，降幅較1-11月擴(kuò)大，市場(chǎng)調(diào)整壓力仍在。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年商品房銷售面積11.17億平方米，同比下降8.5%。
資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，觀研天下數(shù)據(jù)中心整理
城市群和都市圈建設(shè)促進(jìn)人口和資源流動(dòng)，加速中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展水平。京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角等城市群建設(shè)將進(jìn)一步優(yōu)化資源配置、提升城市公共服務(wù)能力及宜居水平，增強(qiáng)城市對(duì)人口的吸引力，進(jìn)一步提升中國(guó)整體城鎮(zhèn)化水平，促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展城鎮(zhèn)常住人口增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)化率提高將是未來中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要推動(dòng)力。
租賃住房供給量的增加可延緩社會(huì)購(gòu)房需求，對(duì)控制房?jī)r(jià)過快上漲產(chǎn)生積極影響。2021年以來，已有上海、廣州、浙江等多省市發(fā)布“十四五”住房租賃相關(guān)政策，充分利用各類政策措施擴(kuò)大租賃住房供給，滿足部分消費(fèi)者的住房需求。同時(shí)，租賃配套政策的完善，對(duì)租賃市場(chǎng)各主體提供優(yōu)惠，改變住房消費(fèi)觀念，延緩部分購(gòu)房需求。
“十四五”期間部分省市住房租賃政策與規(guī)劃
| 省/市 | 租賃規(guī)劃主要內(nèi)容 |
| 上海市 | 計(jì)劃供應(yīng)租賃住房超42萬套（間、宿舍床位）， 占住房供應(yīng)總套數(shù)的比例達(dá)到40%。 |
| 廣州市 | 新增2,208公頃土地用于商品房和保障房建設(shè)， 要求保障房建設(shè)不少于208公頃，另外，通過存 量房源整租運(yùn)營(yíng)、“工改租、商改租”等措施增加 租賃房屋數(shù)量供給。 |
| 浙江省 | 建設(shè)保障性租賃住房21萬套（戶)；杭州、寧波 等城市單列租賃住房用地計(jì)劃；完善租賃住房 的土地、財(cái)稅、金融等支持政策。 |
| 珠海市 | 增加公共租賃住房1.2萬套（戶）、保障性租賃 住房1.5萬套。 |
| 長(zhǎng)沙市 | 預(yù)計(jì)“十四五”期間，長(zhǎng)沙市新建（籌集）公租房1萬套，新建（籌集）保障性租賃住房15萬套，棚戶區(qū)改造達(dá)0.91萬戶。 |
| 山東省 | “全省‘十四五’保障性租賃住房規(guī)劃目標(biāo)，初步考慮是40萬套(間)，其中濟(jì)南15萬、青島20萬，9個(gè)過100萬人口的城市4.5萬，其余5個(gè)城市0.5萬。 |
資料來源：觀研天下數(shù)據(jù)中心整理
三、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局
克而瑞發(fā)布 2023 年 1-12 月百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷售排行榜。銷售金額方面，2023 年百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額 60064 億元，較 2020-2022 年分別同比下降 54.0%、52.5%、17.7%；實(shí)現(xiàn)全口徑銷售面積33499萬方，較2020-2022年分別同比下降64.0%、60.4%、25.7%，整體銷售規(guī)模明顯收縮。
從各排名段房企表現(xiàn)來看，行業(yè)頭部效應(yīng)加劇。2023 年，TOP1-10、11-30、31-50、50-100 排名段房企銷售金額同比分別下降 13.2%、17.8%、22.8%、24.3%，前十房企2022-2023 年銷售金額降幅在各排名段保持最低，在行業(yè)下行期更具韌性。前十房企銷售金額在百?gòu)?qiáng)房企的占比從 2021 年 36.0%提升至 2023 年的 43.9%，頭部房企集中度提升，行業(yè)出清格局明朗。
從房企表現(xiàn)來看，保利發(fā)展、萬科、中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地、招商蛇口全口徑銷售額排名行業(yè)前五，其中央企占據(jù)四席，2019 年來前十房企中央國(guó)企銷售排名持續(xù)提升，民企逐漸下降。
央國(guó)企銷售表現(xiàn)顯著優(yōu)于混合所有制房企和民營(yíng)房企。2023 年，前 20 房企中中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、中交地產(chǎn)銷售金額實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)，其中越秀地產(chǎn)和建發(fā)房產(chǎn)銷售金額增速超 10%，展現(xiàn)出較強(qiáng)韌性和修復(fù)能力；民企除濱江集團(tuán)規(guī)?；颈３制椒€(wěn)外，其余企業(yè)銷售金額降幅均同比下降超 10%，融創(chuàng)中國(guó)和碧桂園降幅超 50%，民企地產(chǎn)規(guī)模持續(xù)收縮。
2023年房地產(chǎn)行業(yè)按銷售金額排名（億元）
| 排名 | 企業(yè)名稱 | 銷售金額（億元） |
| 1 | 保利發(fā)展 | 4246 |
| 2 | 萬科地產(chǎn) | 3755 |
| 3 | 中海地產(chǎn) | 3098 |
| 4 | 華潤(rùn)置地 | 3070 |
| 5 | 招商蛇口 | 2936 |
| 6 | 碧桂園 | 2169 |
| 7 | 綠地控股 | 1943 |
| 8 | 建發(fā)房產(chǎn) | 1891 |
| 9 | 龍湖集團(tuán) | 1736 |
| 10 | 金地集團(tuán) | 1536 |
資料來源：克而瑞，觀研天下數(shù)據(jù)中心整理
四、未來發(fā)展趨勢(shì)
從宏觀經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境看，宏觀經(jīng)濟(jì)增速的放緩和房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的完善一定程度上遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的現(xiàn)象，短期內(nèi)行業(yè)投資和銷售有所放緩。中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在進(jìn)入新常態(tài)，從粗放型增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向質(zhì)量效益型增長(zhǎng)，宏觀經(jīng)濟(jì)從高速增長(zhǎng)進(jìn)入中高速增長(zhǎng)區(qū)間。城鎮(zhèn)化進(jìn)程將構(gòu)成房地產(chǎn)的真實(shí)消費(fèi)基礎(chǔ)。隨著城市人口的增長(zhǎng)，不斷增加的城市住宅需求是維持城市住宅發(fā)展的基本動(dòng)力。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，中國(guó)2023年城鎮(zhèn)化水平為66.16%，正處于城鎮(zhèn)化水平30-70%的加速發(fā)展階段。與同期美國(guó)、德國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家70-80%的城鎮(zhèn)化率相比，我國(guó)城鎮(zhèn)化水平依然存在較大提升空間，城鎮(zhèn)化水平提升給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了兩方面的需求：新增城市人口的需求以及城市舊房拆遷所帶來的補(bǔ)償與更新需求，有望成為未來發(fā)展的重要驅(qū)動(dòng)力。
從政策方面看，自2016年提出“房子是用來住的，不是用來炒的”的概念后，“房住不炒”的定位一直未變。展望未來5-10年內(nèi)，“房住不炒”定位仍是房地產(chǎn)的主基調(diào)。這也就意味著未來政策方向上，剛需群體、無房家庭仍是政策的保護(hù)對(duì)象。根據(jù)中央政府的要求，下一階段的重點(diǎn)是推進(jìn)“三大工程”建設(shè)，包括規(guī)劃建設(shè)保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。這是根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)新形勢(shì)推出的重要舉措，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。（WWTQ）
【版權(quán)提示】觀研報(bào)告網(wǎng)倡導(dǎo)尊重與保護(hù)知識(shí)產(chǎn)權(quán)。未經(jīng)許可，任何人不得復(fù)制、轉(zhuǎn)載、或以其他方式使用本網(wǎng)站的內(nèi)容。如發(fā)現(xiàn)本站文章存在版權(quán)問題，煩請(qǐng)?zhí)峁┌鏅?quán)疑問、身份證明、版權(quán)證明、聯(lián)系方式等發(fā)郵件至kf@chinabaogao.com，我們將及時(shí)溝通與處理。
