前言：養(yǎng)老院主要是指老年人提供養(yǎng)老服務的非營利性組織。近年來，我國人口老齡化程度不斷加重，2023年接近3億人，養(yǎng)老院等相關產業(yè)隨之出現(xiàn)。不過，近幾年，由于房租、人工等運營成本持續(xù)上升和運營標準不斷提高，而老年人消費能力有限，導致許多養(yǎng)老機構“倒閉”，企業(yè)注冊量逐年下降，2023年僅879家。因此，養(yǎng)老問題只能向多元化去發(fā)展，企業(yè)、國家齊發(fā)力才有可能破解當前養(yǎng)老院市場困局，可以通過學習日本、德國經營模式，再結合國情，探索出屬于國家與自身發(fā)展的經營模式。未來，在政策扶持及新資金注入下，我國養(yǎng)老院行業(yè)發(fā)展前景可觀。
1、養(yǎng)老院定義
根據(jù)觀研報告網發(fā)布的《中國養(yǎng)老院行業(yè)現(xiàn)狀深度分析與發(fā)展前景研究報告（2024-2031年）》顯示，養(yǎng)老院又稱敬老院，主要是指老年人提供養(yǎng)老服務的非營利性組織。西方國家的養(yǎng)老院通常由地方政府或慈善機構與企業(yè)合作開辦，能接收有各種各樣需求的老人。中國的敬老院是在農村實行“五?！钡幕A上發(fā)展起來的，目前除了五保老人，有條件的還接收享受退休金的自費老人，堅持入院自愿、出院自由的原則。
2、潛在用戶接近3億人，但養(yǎng)老院企業(yè)注冊量下降
我國自2001年就已進入老齡化社會，近年來，人口老齡化程度逐漸加深。數(shù)據(jù)顯示，截至2023年末，我國60歲以上人口達到29697萬人，占全國人口的21.1%，65歲以上人口達到21676萬人，占全國人口的15.4%，這意味著養(yǎng)老機構擁有接近3億的潛在用戶。隨著我國人口老齡化程度不斷加深，對養(yǎng)老服務的需求也將隨之增加，可見養(yǎng)老院行業(yè)具有巨大的市場潛力和發(fā)展機遇。
數(shù)據(jù)來源：觀研天下整理
數(shù)據(jù)來源：觀研天下整理
但龐大市場依然難以維系養(yǎng)老院的運營。2019年4月，北京大學人口所教授喬曉春就曾表示，通過調研統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，北京市養(yǎng)老機構盈利狀況十分嚴峻，只有4%的養(yǎng)老機構實現(xiàn)盈余，62%的養(yǎng)老機構需要10年以上時間才能收回投資。
自2019年至今，我國養(yǎng)老機構相關企業(yè)（僅統(tǒng)計企業(yè)名稱、經營范圍、產品名稱包含養(yǎng)老院、頤養(yǎng)院以及敬老院的企業(yè)）注冊量呈快速下降的趨勢。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，截至2024年12月11日，全國養(yǎng)老機構相關企業(yè)注冊量為681家，相比于2023年全年下降了22.5%，僅為2019年全年的26%。
數(shù)據(jù)來源：觀研天下整理
3、多重因素限制養(yǎng)老院市場擴張
為什么養(yǎng)老院市場盈利難呢？2024年6月，北京市養(yǎng)老服務行業(yè)協(xié)會發(fā)布的《北京市養(yǎng)老機構行業(yè)發(fā)展報告》（下稱“報告”），揭示當前養(yǎng)老院發(fā)展面臨的困難。根據(jù)相關資料顯示，截至2024年3月，剔除尚未收住老年人的機構后，全市養(yǎng)老機構平均入住率約為45%。同時，全市養(yǎng)老機構收住44938人，而2023年北京市60歲及以上常住人口為494.8萬人，這意味著北京入住養(yǎng)老機構的老人數(shù)占60歲以上老人數(shù)的比例不足1%。
造成這種現(xiàn)象的原因，多位養(yǎng)老機構負責人認為，“老人入住意愿不強”和“老人消費能力有限”是最主要原因。根據(jù)相關調研結果顯示，老人只有在無法進行居家養(yǎng)老的情況下，才會選擇入住養(yǎng)老機構。由此可見，雖然我國60歲以上的老人人數(shù)接近3億人，但真正有入住養(yǎng)老機構需求的只有失能和半失能老人，養(yǎng)老院很難讓活力老人持續(xù)住進來。就如上述報告顯示，在北京市養(yǎng)老機構收住的44938人中，80歲以上及不能完全自理（含不能自理和部分自理老人）的老年人占比達91.57%。
而且近幾年我國老年人口撫養(yǎng)比（老齡人口撫養(yǎng)系數(shù)）也在持續(xù)上升，由2015年的14.3%上升至2023年的22.5%，居家養(yǎng)老也成為養(yǎng)老院市場發(fā)展阻礙因素之一。
數(shù)據(jù)來源：觀研天下整理
另外一個原因是，短期內，消費能力仍然是制約養(yǎng)老院吸引老人入住的重要影響因素。目前，市面上大部分養(yǎng)老機構收費標準大約在4000元—5000元/月，人工成本占營收的比例50%。
同時，2024年10月，民政部、全國老齡辦等部門聯(lián)合發(fā)布的第五次中國城鄉(xiāng)老年人生活狀況抽樣調查也顯示，2021年，在有入住養(yǎng)老機構意愿的老年人中，能承受不超過每月1000元的占46.1%，每月3000元及以上的占15.8%。
北京市普樂園愛心養(yǎng)老院院長閆帥表示，目前，普惠型養(yǎng)老機構的收費標準已經壓縮到最低，許多農村養(yǎng)老機構都在盈虧平衡線上掙扎。因此，許多機構只能放緩擴張步伐，同時機構內護理員的工資難上漲。
此外，近幾年，養(yǎng)老院運營標準的提高也導致一些機構因歷史遺漏問題而選擇關停。2024年7月，經濟觀察報以調查問卷或電話采訪的形式調研了全國18家養(yǎng)老機構在今年二季度接受行政檢查的數(shù)量與細節(jié)。調研顯示，二季度18家養(yǎng)老機構接受行政檢查的次數(shù)為2至11次，平均為5.7次，檢查出有問題的次數(shù)平均為1.6次。同時，機構管理者普遍反映，今年行政檢查較以往明顯增多。
4、國家、企業(yè)齊發(fā)力，養(yǎng)老院行業(yè)仍具有客觀發(fā)展前景
養(yǎng)老院關了，部分有需求的老年人沒地方去，這明顯不是最優(yōu)解決辦法。因此，未來，養(yǎng)老問題只能向多元化去發(fā)展，企業(yè)、國家齊發(fā)力才有可能破解當前養(yǎng)老院市場困局。
以日本為例，雖然日本的老齡化嚴重，但“社區(qū)養(yǎng)老”做成全球標桿，比如在社區(qū)內開設小型日托中心或護理站，為老人提供日間照料。老人吃住在家，還能有專業(yè)人員定期上門，這種模式不僅成本可控，還能在一定程度上緩解家人和老人的壓力。
從運營模式上看，日本養(yǎng)老地產主要分為“住宅”和“機構設施”兩大類。前者主要是個人或單位向老人出租空閑房屋并提供養(yǎng)老服務的一種經營模式。后者是由開發(fā)商建造各種適合老人居住的房屋和設施，同時提供老人所需的飲食、醫(yī)療、護理、娛樂等各種服務的一種模式。
日本養(yǎng)老地產經營模式分析
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種類 |
經營模式 |
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“住宅”類養(yǎng)老地產中的“高齡者住宅”模式 |
收費模式，日本“高齡者住宅”模式主要收費項目包括租金、管理費、護理費用等。考慮到一般房東不太愿意將房子出租給老人，為此日本政府出臺了《高齡者專用租賃住宅登記標準》，規(guī)定由各級政府負責搭建面向老人和房東的房屋租賃信息平臺，鼓勵房東按照平臺上的標準要求改造房屋并登記備案，從而促進了雙方的交易。 |
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盈利模式，日本“高齡者住宅”模式中房東可以提前收取幾個月租金作為入住保證金。除了房租以外，房東也可以提供餐飲、清潔等其他服務以獲得額外收入。 |
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成本計算，日本“高齡者住宅”模式中的費用主要包括房屋的改建費用、物業(yè)管理費用、水電煤等費用。同時，房東可以自由決定是否提供各種老人服務，方式上既可以自己提供，也可以委托第三方專業(yè)機構提供。 |
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“機構設施”類養(yǎng)老地產中的“收費老人住家”模式 |
收費模式，日本“收費老人住家”模式主要的收費項目包括入住金、管理費、餐飲費、清潔費、護理費等。其中，入住金是用以購買“收費老人住家”內的房屋以及共用部分、公共設施及各種設備的使用權。入住金數(shù)額是根據(jù)將要入住的老人的年齡大小、健康狀況、當?shù)仄骄鶋勖胺疹愋偷葋泶_定的。如果老人中途解除租賃合同或不幸去世，則扣除入住期限后剩余的入住金會退還給老人或其合法繼承人。如果該老人實際壽命長于入住時預測的期限，則老人有權繼續(xù)免費使用房屋。 |
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盈利模式，面積在20平米左右并且配置單獨的小廚房和盥洗室的日本“收費老人住家”單元備受追捧，這可以使得開發(fā)商收取較多的“入住金”，從而部分或大部分的收回其建設成本以緩解開發(fā)商的資金壓力。其后運營過程中開發(fā)商通過收取管理費及其他各種服務費來維持日常經營所需和回收其他投資成本。 |
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成本計算，“收費老人住家”模式的主要投入為購買土地、設施建設、服務人員工資、設備采購、水電煤等費用。其中，服務人員的工資占運營成本一半左右，這使得該模式下聘用工資較低的非全日制護工或派遣工非常普遍。 |
資料來源：觀研天下整理
德國的“家庭護理”模式也是一條路，通過社區(qū)支持或家庭護理，以更貼近的方式滿足老年人的需求。德國的養(yǎng)老院也稱作“住院照料設施”、“老年人照料中心”，它可以為援護期的老人提供專業(yè)的醫(yī)療護理和照料，租金費用由老年人自身的各類護理保險來承擔。德國的養(yǎng)老院設施建設和運營由慈善機構、民間組織和政府共同承擔。目前，德國很多機構的養(yǎng)老資源對社區(qū)開放，可以提供日夜照料或短期護理的不同選擇。同時，德國的相關護理保險支持在短期護理設施中居住的時間最長為八周。因此，我們也可以學習這些模式，并且結合國情，探索出適合自己的家庭結構和文化特點。
比如，醫(yī)養(yǎng)結合功能很適合吸引老人入住養(yǎng)老機構，而且政策層面也在不斷推動養(yǎng)老機構發(fā)展醫(yī)養(yǎng)結合。2024年5月16日，國家衛(wèi)生健康委老齡健康司司長王海東就在發(fā)布會上提及，對于每個老年人來講，醫(yī)療衛(wèi)生服務和養(yǎng)老服務一個都不能少。因此，醫(yī)養(yǎng)結合是中國積極應對人口老齡化的重要途徑，也是滿足廣大老年人健康養(yǎng)老服務需求的有效舉措。
也有業(yè)內人士表示，入住養(yǎng)老機構的老人大部分是失能失智或高齡老年人，這類人群需要日常的醫(yī)療服務。而部分養(yǎng)老機構入住率偏低的一項重要原因就是養(yǎng)老機構的醫(yī)養(yǎng)結合水平無法滿足老人需求。
此外，《中共中央國務院關于加強新時代老齡工作的意見》、《國家積極應對人口老齡化中長期規(guī)劃》、《“十四五”國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老服務體系規(guī)劃》，共同構成我國實施積極應對人口老齡化國家戰(zhàn)略、實現(xiàn)老齡事業(yè)和產業(yè)高質量發(fā)展的頂層設計，從資金、地址、人員培訓等方面均有所涉及，以此解決當前養(yǎng)老機構所面臨的困境。
“十四五”時期人口老齡化國家戰(zhàn)略的制度框架
數(shù)據(jù)來源：觀研天下整理
同時，部分地方已出臺指導存量資源改建養(yǎng)老設施的相關具體文件，如2024年4月,《浙江省推進存量資源改建養(yǎng)老服務設施操作辦法(試行)》中明確提及可將存量商品房改建養(yǎng)老服務設施，我們認為隨著我國老齡化程度逐漸加深，將存量資源改建養(yǎng)老設施更符合國情發(fā)展和資源有效配置，對應房地產企業(yè)將更為積極去低效庫存，適應業(yè)務轉型變化。
并且，《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十四五”規(guī)劃》提出，發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老服務機構，支持物業(yè)企業(yè)發(fā)揮貼近住戶的優(yōu)勢，與社區(qū)養(yǎng)老服務機構合作提供居家養(yǎng)老服務；完善社區(qū)養(yǎng)老服務設施配套，各地要嚴格按照人均用地不少于0.1平方米的標準分區(qū)分級規(guī)劃設置社區(qū)養(yǎng)老服務設施;強化居家社區(qū)養(yǎng)老服務能力，構建城鄉(xiāng)老年助餐服務體系，開展助浴助潔和巡訪關愛服務，加快發(fā)展生活性為老服務業(yè)。國家及地方政府的幫扶極大地減輕企業(yè)在初期投入上的經濟壓力和溝通成本，使運營者能夠更專注于以較低的收費標準吸引老人入住。
綜上所述，面對近3億市場需求潛力的養(yǎng)老院市場，仍有較為客觀的前景。未來，在政策扶持以及新資金注入下，我國養(yǎng)老院行業(yè)所面臨的困境或將解決，企業(yè)一旦探索出適合國情與自身的經營模式出來，能搶先占據(jù)絕大部分市場份額。（WYD）
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